El contrato de alquiler es uno de los más frecuentes y, paradójicamente, uno donde más errores se cometen. Cláusulas mal redactadas, plazos inadecuados, garantías insuficientes o ajustes mal pactados terminan generando conflictos costosos: ejecuciones por falta de pago, juicios por daños al inmueble, dificultades para recuperar la posesión al vencimiento.
El régimen de locaciones urbanas en Argentina ha tenido importantes cambios en los últimos años, con sucesivas reformas a la Ley 27.551 y modificaciones por DNU. La situación normativa exige asesoramiento actualizado: lo que era válido hace 6 meses puede no serlo hoy. Asesoramos a propietarios e inquilinos en redacción, revisión, mediación de conflictos y litigio.
El régimen de locaciones urbanas se rige por los arts. 1187 a 1226 del Código Civil y Comercial y por la Ley 27.551 (con sus sucesivas reformas y los DNU recientes que modificaron varios aspectos centrales: plazos, mecanismos de ajuste, moneda de pago). El régimen aplicable a un contrato concreto depende de la fecha de celebración: contratos antiguos siguen rigiéndose por las normas vigentes a su firma, salvo aplicación de normas de orden público sobrevinientes.
El régimen actual permite mayor flexibilidad de plazos en alquileres con destino vivienda en comparación con el régimen anterior. La duración debe pactarse expresamente. Plazos cortos pueden recibir tratamiento especial.
El contrato debe especificar el precio inicial, la moneda y el mecanismo de ajuste periódico. Los DNU recientes ampliaron las opciones de mecanismos de ajuste y permitieron pactos en moneda extranjera. La elección del mecanismo es estratégica y depende del perfil del inmueble y de las partes.
El contrato puede preverse con garantía propietaria, fianza personal, depósito en garantía, seguro de caución, aval bancario. Cada modalidad tiene ventajas y desventajas. Asesoramos sobre la combinación óptima.
Pago del precio y servicios por el inquilino; entrega y mantenimiento del inmueble por el propietario. La distribución de gastos —ABL, expensas, reparaciones— debe estar claramente pactada para evitar disputas.
Causales de resolución anticipada, modalidades de la entrega final, estado del inmueble al cierre, devolución de garantías. La resolución mal documentada es fuente de litigios prolongados.
Cuando el conflicto se judicializa, asistimos en ambas posiciones: defendiendo al inquilino (planteo de errores procesales, defensas sustantivas, depósito retentivo, oposición a la entrega) y representando al propietario (impulso del proceso, ejecución de garantías, recupero de la posesión).