La compraventa de un inmueble parece simple —firmar un boleto, pagar, escriturar— pero esconde decisiones que valen mucho dinero. Un boleto mal redactado puede costar años de juicio. Un título sin estudio puede esconder gravámenes, embargos, sucesiones inconclusas o restricciones administrativas. Un pago mal documentado puede generar problemas con ARCA, con la AFIP de la provincia o, incluso, con el BCRA cuando hay divisas extranjeras.
Acompañamos cada operación de compraventa desde la oferta inicial hasta la inscripción registral final. Trabajamos con escribanías de confianza, coordinamos peritos cuando es necesario y nos especializamos en operaciones donde el comprador o vendedor es extranjero o reside en el exterior — situaciones cada vez más frecuentes y que exigen conocimiento detallado del régimen migratorio, cambiario y fiscal.
Antes de comprometerse, conviene firmar reserva con cláusulas claras: monto reservado, plazo, devolución, condiciones suspensivas. En paralelo, se realiza el due diligence: estudio de títulos por escribano, informes registrales, libre deuda, situación catastral y municipal.
Es el contrato preliminar que obliga a las partes a escriturar. La redacción es clave: identificación precisa del inmueble, precio, forma de pago, plazo para escriturar, posesión, gastos a cargo de cada parte, cláusulas resolutorias, garantías de cumplimiento. El art. 1170 CCyCN reconoce al comprador con boleto y posesión derecho oponible aun frente a terceros.
Es el acto jurídico definitivo. Se realiza ante escribano y transfiere la propiedad. Coordinamos con la escribanía la documentación, los pagos, la cancelación de eventuales gravámenes, la entrega de la posesión.
La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente para ser oponible a terceros (Ley 17.801). El plazo es de 45 días en CABA. Acompañamos hasta la inscripción definitiva y la entrega del testimonio inscripto.
La operación inmobiliaria genera múltiples obligaciones fiscales: ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, vigente en algunas situaciones), Impuesto a las Ganancias (cuando aplica venta habitual o el inmueble no es vivienda única), impuesto de sellos provincial, gastos de escrituración y honorarios profesionales. Cuando el comprador o vendedor es no residente, se suman retenciones específicas y, eventualmente, requisitos cambiarios del BCRA. Asesoramos integralmente para optimizar la carga fiscal dentro de la legalidad.
Argentina permite a extranjeros adquirir inmuebles con pocas restricciones. Las principales son las del régimen de zonas de seguridad de frontera (Decreto-Ley 15.385/44) y la Ley 26.737 sobre tierras rurales que limita la titularidad extranjera. Para inmuebles urbanos no hay restricciones. Sí hay particularidades documentales: pasaporte, CDI o CUIT, eventualmente residencia migratoria, y un asesoramiento integrado con la planificación migratoria y patrimonial del cliente.
Las compras en pozo (proyectos en construcción) presentan riesgos específicos: solidez del desarrollador, garantías del avance de obra, fideicomisos al portador o nominativos, cláusulas de ajuste y entrega, plazos de demora. La Ley de Defensa del Consumidor (24.240) y normas específicas otorgan protección, pero la mejor garantía es el análisis previo del proyecto, la fiduciaria, el flujo de pagos y los antecedentes del desarrollador.